WNI dan WNA Bisa Beli Rumah Bebas PPN, Ini Syaratnya

JAKARTA, KOMPAS.com - Pemerintah memberikan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun (rusun) pada tahun anggaran 2026.

Insentif ini tidak hanya dapat dimanfaatkan oleh Warga Negara Indonesia (WNI), tetapi juga Warga Negara Asing (WNA), dengan sejumlah ketentuan.

Ketentuan tersebut diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026.

Baca juga: Bebas PPN Berlaku Sekali, Satu Orang Bisa Beli Hanya Satu Rumah

Ketua Umum Aliansi Pengembang Perumahan Nasional Jaya (Appernas Jaya) sekaligus CEO PT Arsol Land, Andre Bangsawan mengatakan kebijakan ini merupakan angin segar dan menyemangati pelaku usaha dunia properti.

"Ini akan mendorong semangat, pendapatan, dan semua dampak positif lain. Pasar properti akan bergairah pada tahun 2026," ujarnya saat dihubungi Kompas.com pada Senin (05/01/2026).

Siapa yang Bisa Memanfaatkan PPN DTP?

Dalam Pasal 6 PMK Nomor 90 Tahun 2025 disebutkan, insentif PPN DTP dapat dimanfaatkan oleh orang pribadi yang meliputi:

1. WNI yang memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) atau Nomor Induk Kependudukan (NIK); dan
2. WNA yang memiliki NPWP, sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi warga negara asing.

Baca juga: Apa Syarat Beli Rumah Bisa Gratis PPN? Cek di Sini

Dengan demikian, WNA tetap dapat memperoleh fasilitas PPN DTP selama kepemilikan propertinya sesuai dengan aturan yang berlaku di Indonesia.

Ketentuan Rumah yang Mendapat PPN DTP

Rumah tapak atau satuan rumah susun yang dapat memanfaatkan insentif PPN DTP harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:

• Harga jual paling tinggi Rp 5 miliar;
• Merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru;
• Diserahkan dalam kondisi siap huni;
• Belum pernah dipindahtangankan dan merupakan penyerahan pertama oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual.

Baca juga: Beli Rumah Rp 5 Miliar Dapat Diskon PPN, Begini Ketentuannya

Selain itu, rumah tapak atau rusun tersebut wajib memiliki kode identitas rumah yang terdaftar melalui aplikasi kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera).

PMK ini juga menegaskan bahwa insentif PPN DTP hanya dapat dimanfaatkan oleh setiap satu orang pribadi untuk perolehan satu rumah tapak atau satu satuan rumah susun.

Namun, orang pribadi yang pernah memanfaatkan insentif PPN DTP berdasarkan peraturan sebelumnya tetap dapat memanfaatkan kembali insentif PPN DTP pada tahun 2026 untuk pembelian rumah atau rusun yang lain, sepanjang memenuhi ketentuan dalam PMK Nomor 90 Tahun 2025.

Besaran PPN yang Ditanggung Pemerintah

PPN DTP diberikan sebesar 100 persen dari PPN yang terutang atas bagian harga jual rumah hingga Rp 2 miliar. Insentif ini berlaku meskipun harga jual rumah mencapai maksimal Rp 5 miliar.

Baca juga: Beli Rumah Bebas PPN Resmi Diperpanjang, Pengembang Bergairah Kembali

Artinya, apabila harga rumah lebih dari Rp 2 miliar, maka PPN atas selisih harga di atas Rp 2 miliar tetap menjadi kewajiban pembeli.

Insentif PPN DTP berlaku untuk penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang dilakukan sejak 1 Januari 2026 hingga 31 Desember 2026.

Penyerahan tersebut dibuktikan dengan penandatanganan akta jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli lunas, serta berita acara serah terima rumah atau rusun dalam periode yang sama.