Pasokan Langka, Harga Rumah Terus Naik

Ketika ketersediaan aset di pasar menyusut, tekanan terhadap harga menjadi konsekuensi yang tidak terhindarkan.

Berdasarkan Flash Report Februari 2026 Rumah123, pasar properti sekunder Indonesia sedang mengalami pengetatan pasokan yang signifikan, di mana indeks suplai nasional merosot tajam 9,2 persen secara tahunan (YoY).

Kelangkaan ini menjadi katalisator utama yang mendorong harga rumah terus naik. Meski secara nasional kenaikan harga berada di angka konservatif 0,7 persen (YoY), sejumlah wilayah strategis justru mencatatkan lonjakan harga agresif akibat ketimpangan antara permintaan yang tetap tinggi dengan stok yang kian terbatas.

Fenomena Kelangkaan Pasokan di Pusat Kota

Anomali paling ekstrem terjadi di jantung ibu kota. Di saat suplai melandai, harga hunian tipe compact dengan luas kurang dari 60 meter persegi di Jakarta Pusat melesat fantastis hingga 36,4 persen (YoY).

Fenomena ini mengindikasikan bahwa keterbatasan lahan dan stok unit siap huni di lokasi ring-1 telah menciptakan kompetisi ketat di antara pembeli.

Head of Research Rumah123, Marusa Jaya, menyoroti, berkurangnya pasokan ini merupakan sinyal kuat dari tingginya holding power pemilik aset.

Indonesia sedang melihat mekanisme pasar di mana pasokan sengaja ditahan. Penurunan suplai sebesar 9,2 persen menunjukkan pemilik properti lebih memilih menyimpan aset mereka sebagai instrumen lindung nilai terhadap inflasi daripada menjualnya.

"Akibatnya, terjadi kelangkaan stok di pasar sekunder yang secara otomatis mendorong harga naik, terutama pada unit-unit yang paling banyak diburu seperti tipe hunian kecil di pusat kota,” jelas Marisa, dikutip Kompas.com, Senin (9/2/2026).

Daerah Penyangga dan Regional Turut Terkerek

Efek dari menipisnya pasokan juga merambat ke wilayah penyangga Jakarta dan kota-kota besar lainnya di Indonesia.

Data menunjukkan bahwa meski suplai menyusut secara bulanan sebesar 1,7 persen (MoM), harga di mayoritas kota besar justru terus merangkak naik.

Surakarta mencatatkan kenaikan harga bulanan tertinggi sebesar 3,0 persen, Medan mengalami apresiasi harga 2,8 persen secara bulanan, dan Bogor memimpin kenaikan di Jabodetabek dengan pertumbuhan 1,7 persen (MoM).

Di Yogyakarta dan Medan, harga rumah bahkan tumbuh masing-masing 5,2 persen dan 3,8 persen secara efektif melampaui laju inflasi dan memberikan real capital gain bagi pemiliknya.

Kenaikan harga ini mencerminkan resiliensi sektor properti. Di tengah inflasi IHK yang menyentuh 3,55 persen, properti tetap menjadi magnet bagi modal yang mencari keamanan.

Analisis Pertumbuhan Harga Berdasarkan Segmen Luas Bangunan:

1. Luas ≤60 meter persegi (Compact)

• Jakarta Pusat : +36,4% jadi Rp 750 Juta 

2. Luas 61-90 meter persegi

• Surakarta: +8,3% jadi Rp 650 Juta 

3. Luas 91-150 meter persegi

• Yogyakarta: +20,7% jadi Rp 1,75 Miliar 

4. Premium ≥251 meter persegi (Premium)

• Yogyakarta: +10,0% jadi Rp 6,6 Miliar 

Pergeseran Popularitas dan Likuiditas

Meskipun harga terus mendaki di tengah suplai yang turun, minat beli masyarakat tidak surut, melainkan bergeser ke wilayah dengan prospek infrastruktur yang mapan.

Tangerang tetap menjadi primadona dengan pangsa pasar pencarian sebesar 15,4%, disusul oleh Jakarta Selatan (11,2 persen) dan Jakarta Barat (9,7 persen).

Kondisi ini diperkuat oleh kebijakan moneter Bank Indonesia yang mempertahankan suku bunga di level 4,75 persen.

Kebijakan ini dinilai cukup akomodatif untuk menjaga gairah pasar KPR, sehingga meskipun harga rumah terus naik akibat minimnya stok, daya serap pasar terhadap unit-unit baru yang muncul tetap terjaga.

Marisa menyimpulkan bahwa tahun 2026 akan menjadi periode di mana "stok adalah raja". Bagi pencari properti, momentum saat ini menjadi krusial sebelum keterbatasan suplai mendorong harga ke level yang lebih tinggi lagi.