Beli Rumah di Atas Tanah HGB, Apa yang Harus Dicek?

Namun, di balik harga yang relatif lebih rendah dibanding Sertifikat Hak Milik (SHM), terdapat sejumlah aspek hukum yang perlu dipahami agar tidak menimbulkan persoalan di kemudian hari.

Tak dapat dimungkiri, di berbagai kawasan penyangga Jakarta, rumah dengan status HGB masih mendominasi proyek perumahan.

Bagi sebagian masyarakat, status tersebut dianggap sama saja dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) selama rumah bisa ditempati. Padahal, secara hukum keduanya memiliki perbedaan mendasar.

Maka dari itu, membeli rumah di atas tanah berstatus HGB memerlukan kehati-hatian lebih dibandingkan dengan rumah SHM.

Apa Itu HGB?

Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (BPN) Provinsi Banten Harison Mocodompis mengatakan, HGB bersifat sementara dan memiliki jangka waktu tertentu, yang memungkinkan pemegangnya menggunakan tanah tersebut untuk membangun dan memanfaatkan bangunan selama masa berlaku hak.

"Pengertian HGB menurut UUPA 5/1960 adalah hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada pemegangnya untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri," ujar Harison dikutip Kompas.com, Kamis (26/2/2026).

Berdasarkan Undang-undang (UU) Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang juga dikenal dengan UUPA, dituliskan dalam Pasal 35 ayat (1) tentang pengertian HGB, adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

Kemudian, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui kembali sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Hal yang Harus Dicek Saat Beli Rumah Berstatus HGB

1. Cek Sisa Masa Berlaku HGB

Hal pertama yang harus diperiksa calon pembeli adalah sisa jangka waktu HGB. Jika masa berlaku hampir habis, maka pembeli berisiko harus segera mengurus perpanjangan dengan biaya tambahan.

Menurut ketentuan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, perpanjangan HGB harus diajukan sebelum masa berlaku berakhir.

Artinya, pembeli bisa kehilangan kepastian hukum atas bangunan apabila HGB tidak diperpanjang tepat waktu.

2. Pastikan Status Tanah Induknya

Calon pembeli juga perlu mengetahui tanah dasar HGB tersebut, apakah:

• di atas Hak Pengelolaan (HPL),
• tanah negara, atau
• berasal dari peningkatan hak dari SHM.

Jika HGB berdiri di atas HPL, maka perpanjangan HGB memerlukan persetujuan pemegang HPL.

Hal ini sering terjadi pada perumahan atau apartemen yang dibangun di atas tanah milik pengembang atau instansi tertentu.

Ketentuan ini diatur dalam PP 18/2021 yang menyebutkan bahwa pemberian dan perpanjangan HGB di atas HPL harus mendapat persetujuan pemegang HPL.

3. Periksa Nama Pemegang Hak

Pembeli wajib memastikan bahwa:

• Sertifikat HGB atas nama penjual
• Tidak sedang dijaminkan ke bank (cek roya jika pernah diagunkan)
• Tidak dalam sengketa

Pemeriksaan dapat dilakukan melalui pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan (Kantah) atau layanan elektronik Kementerian ATR/BPN.

Hal ini penting karena berdasarkan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997, sertifikat merupakan alat bukti kuat mengenai data fisik dan yuridis tanah, selama tidak dibuktikan sebaliknya.

4. Perhatikan Kemungkinan Peningkatan ke SHM

Untuk rumah tapak, HGB pada umumnya dapat ditingkatkan menjadi SHM sepanjang memenuhi syarat, antara lain:

Peningkatan ke SHM penting karena SHM tidak memiliki batas waktu, sehingga memberikan kepastian hukum lebih kuat bagi pemilik.

5. Hitung Biaya Perpanjangan

Pembeli juga perlu menghitung potensi biaya perpanjangan HGB di masa depan. Biaya tersebut meliputi:

Besaran PNBP diatur dalam PP Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis PNBP yang Berlaku pada Kementerian ATR/BPN.

Apa Risiko Rumah Berstatus HGB Tidak Cek?

Jika pembeli tidak memeriksa aspek-aspek tersebut, beberapa risiko yang dapat terjadi antara lain:

• HGB habis masa berlaku dan tidak diperpanjang
• Perpanjangan ditolak karena tidak ada persetujuan pemegang HPL
• Sertifikat dalam sengketa atau masih dijaminkan
• Biaya tambahan besar saat perpanjangan

Kondisi tersebut dapat menyebabkan kerugian finansial hingga hilangnya kepastian hukum atas rumah yang dibeli.