Mengurai Kenaikan PBB 250 Persen di Pati

KEBIJAKAN kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) di Kabupaten Pati, Jawa Tengah, sebesar 250 persen memicu rencana demonstrasi besar-besaran.

Bupati Pati, Sudewo, membela kebijakan ini dengan alasan tarif PBB di Pati tidak pernah naik selama 14 tahun.

Selain itu, Sudewo beranggapan bahwa realisasi PBB-P2 di Pati jauh lebih rendah dibanding penerimaan PBB-P2 di daerah tetangga, seperti Kabupaten Jepara Rp 75 miliar serta Rembang dan Kudus yang masing-masing Rp 50 miliar (Kompas.id).

Lantas, bagaimana kenaikan PBB-P2 ini dipandang dari sisi regulasi dan penyusunan kebijakan perpajakan?

Pertama, dasar pengenaan PBB-P2 diatur melalui Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 Tentang Hubungan Keuangan Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah. Beleid tersebut mewajibkan Pemda menetapkan PBB-P2 melalui proses penilaian PBB-P2.

Baca juga: Alasan Bupati Sadewo Naikkan PBB-P2 di Pati Hingga 250 Persen yang Picu Aksi Demo

Penetapan tersebut ditetapkan setiap 3 (tiga) tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya.

Proses penilaian PBB-P2 yang menjadi dasar penetapan NJOP diatur pelaksanaannya di Peraturan Menteri Keuangan Nomor 85 Tahun 2024 Tentang Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan.

Penilaian PBB-P2 untuk menentukan NJOP untuk objek pajak berupa tanah dilakukan dengan membentuk Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) dalam setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).

NIR diperoleh dari harga rata-rata transaksi jual beli yang terjadi secara wajar dan telah dilakukan penyesuaian di suatu daerah.

Untuk melihat apakah NJOP Kabupaten Pati dibanding kabupaten sekitarnya memang terlalu rendah, maka kita perlu melihat apakah database NIR sudah dilakukan pembaharuan sesuai dengan nilai pasar.

Untuk itu, kita bisa melihat penerimaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) di kabupaten tersebut.

Berbeda dengan PBB-P2 yang dasar pengenaannya menggunakan NJOP, dasar pengenaan BPHTB untuk jual-beli tanah dan/atau bangunan yang wajar adalah harga transaksi dikenakan berdasarkan harga transaksi riil. Artinya, BPHTB lebih akurat menggambarkan harga pasar tanah.

Data realisasi BPHTB Kabupaten Pati tahun 2024 mencapai Rp 46.269.632.163 dan realisasi BPHTB Kabupaten Jepara tahun 2024 adalah Rp 31.157.914.845.

Baca juga: Skema Baru Pajak Kripto dan Emas Batangan

Realisasi BPHTB Kabupaten Pati yang lebih besar mengindikasikan bahwa volume transaksi tanah dan/atau bangunan di Pati sangat tinggi dan nilai harga tanah dengan Kabupaten Jepara seharusnya tidak jauh berbeda.

Selain itu, Kabupaten Pati lebih besar (1.503 km persegi) dengan jumlah penduduk 1,37 juta jiwa (BPS, 2025) dibanding Kabupaten Jepara (1.004 km persegi) dengan jumlah penduduk 1,26 juta jiwa (BPS, 2024).