Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Jual Beli, Syarat dan Biayanya

Dengan melakukan balik nama sertifikat tanah jual beli, peralihan kepemilikan properti telah sah dan berkekuatan hukum.

Adapun umumnya cara balik nama sertifikat tanah jual beli terbagi menjadi dua tahapan, yakni membuat akta jual beli (AJB) di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan mengurus sertifikat tanah di Kantor Pertanahan (Kantah).

Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Jual Beli

Langkah pertama balik nama sertifikat tanah jual beli yakni dengan membuat AJB di PPAT.

Sebagaimana termaktub dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Di Pasal 37 tertulis bahwa peralihan hak atas tanah, salah satunya melalui jual beli, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

Dalam pembuatan AJB, menurut Pasal 38 ayat (1), dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.

Setelah mengantongi AJB, masyarakat perlu melanjutkan proses balik nama sertifikat tanah ke Kantah setempat dengan mengajukan permohonan layanan pertanahan berupa peralihan hak atas tanah karena jual beli.

Pertama, pemohon mengunjungi Kantah setempat dan menuju loket pelayanan untuk menyerahkan berkas dokumen persyaratan.

Kemudian, petugas di loket pelayanan akan menerima dan memeriksa berkas dokumen persyaratan tersebut.

Apabila berkas dinyatakan lengkap, pemohon menuju loket pembayaran untuk membayar biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).

Setelah itu, Kantah setempat akan memproses layanan dengan pencatatan dan penerbitan sertifikat tanah yang baru.

Baru kemudian pemohon bisa mengambil sertifikat tanah yang baru di loket pengambilan.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah Jual Beli

Dilansir dari laman Kementerian ATR/BPN, berikut dokumen persyaratan yang perlu dibawa masyarakat saat hendak balik nama sertifikat tanah jual beli:

• Mengisi formulir permohonan menandatanganinya di atas materai cukup;
• Surat kuasa apabila dikuasakan;
• Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
• Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum;
• Sertifikat asli;
• AJB dari PPAT;
• Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan atau kuasanya;
• Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang;
• Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

Selain itu menyiapkan keterangan berupa:

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Jual Beli

Terdapat beberapa komponen biaya balik nama sertifikat tanah jual beli, setidaknya sebagai berikut:

1. Biaya PNBP di Kantah

Biaya PNBP tersebut dihitung berdasarkan nilai tanah yang dikeluarkan oleh Kantah dengan rumus: nilai tanah (per meter persergi) x luas tanah (meter persergi) / 1.000.

2. Biaya BPHTB dan PPh

Balik nama sertifikat tanah jual beli dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Besaran BPHTB dihitung dengan rumus: 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Untuk besaran NPOPTKP, ditentukan berdasarkan peraturan daerah masing-masing. Sehingga masyarakat perlu memeriksanya terlebih dahulu ke Pemerintah Kabupaten/Kota setempat.

Sementara untuk Pajak Penghasilan (PPh), penjual dikenakan biaya 2,5 persen dari jumlah bruto nilai transaksi.

3. Biaya Pembuatan AJB di PPAT

Selain PNBP dan pajak, masyarakat juga perlu mengeluarkan biaya untuk pembuatan AJB di PPAT.

Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah, uang jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. Itupun sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta.

Secara detail, besaran biaya jasa pembuatan berlandaskan pada nilai ekonomis yang ditentukan dari harga transaksi setiap akta, ketentuannya sebagai berikut:

• Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp 500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1 persen;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 500 juta sampai dengan Rp 1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75 persen;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 1 miliar sampai dengan Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5 persen;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp 2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25 persen.

Namun, di dalam Pasal 2 juga tertulis bahwa PPAT wajib memberikan jasa pembuatan akta tanpa memungut biaya kepada orang yang tidak mampu.

Tentunya dibuktikan dengan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang.

Lama Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Jual Beli

Setelah mengajukan permohonan dan melampirkan berkas tersebut ke Kantah, masyarakat tinggal menunggu sertifikat tanah yang baru diterbitkan.

Menurut situs Kementerian ATR/BPN, waktu penyelesaian balik nama sertifikat tanah berlangsung sekitar 5 hari kerja sejak berkas dinyatakan lengkap dan tidak ada masalah.