Harga Apartemen di Korea Selatan vs Indonesia, Mana Lebih Terjangkau?

JAKARTA, KOMPAS.com - Perang komentar bernada rasis pecah di media sosial antara warganet Korea Selatan atau K-Netz dan dari sejumlah negara Asia Tenggara yang tergabung dalam SEAblings usai peristiwa konser band DAY6 di Kuala Lumpur, Malaysia.

Perseteruan ini memicu saling hujat yang menyasar fisik, kondisi ekonomi, hingga stereotip budaya, dan melibatkan ribuan pengguna media sosial dari dua kawasan. 

Tak sedikit pula pertikaian SEAblings vs K-Netz ini mengarah pada kepemilikan hunian, berupa rumah tapak atau landed house dan rumah vertikal atau apartemen. 

Harga Apartemen di Indonesia vs Korsel

Lepas dari itu, seperti apa kondisi apartemen di Korsel, terutama Seoul, yang dikenal sebagai salah satu yang termahal di Asia.

Jika dibandingkan dengan Indonesia, selisih harga per meter persegi dan tingkat keterjangkauannya cukup jauh.

Baca juga: Indonesia vs K-Netz Singgung Apartemen, Mana Lebih Dahulu Berkembang?

Berdasarkan data indeks harga perumahan dari Organisation for Economics Co-operation and Development (OECD) dan statistik properti Korea Selatan, harga apartemen rata-rata di Seoul berada di kisaran 1 miliar South Korean Won (KRW)-1,3 miliar KRW atau sekitar Rp 11,5 miliar–Rp 15 miliar per unit.

Harga per meter persegi di ibu kota Korea Selatan juga tinggi, mencapai 25 juta KRW–35 juta KRW per meter persegi (sekitar Rp 290 juta–Rp 400 juta per meter persegi).

Sebagai perbandingan, harga apartemen di Jakarta untuk lokasi paling elite seperti Central Business District (CBD) saja rata-rata berada di kisaran Rp 58 juta per meter persegi berdasarkan publikasi Jakarta Property Market Insight yang dirilis Lead Property Services Indonesia.

Artinya, harga per meter persegi di Seoul bisa 5 kali lipat–8 kali lipat lebih mahal dibanding Jakarta.

Sementara harga jual apartemen di kawasan premium non-CBD tercatat berada di level Rp 48,5 juta per meter persegi.

Namun demikian dalam kurun waktu satu tahun terakhir, pasar apartemen di Jakarta, termasuk di kawasan CBD, masih mengalami kesulitan dalam menyerap permintaan secara optimal.

Menurut Analis perumahan dari Urban Institute Laurie Goodman, rasio harga rumah terhadap pendapatan merupakan indikator utama keterjangkauan.

Baca juga: Ini Penyebab 45.000 Apartemen di Jadebotabek Tak Laku

"Ketika rasio melampaui dua digit tinggi, kepemilikan rumah menjadi semakin sulit tanpa dukungan pembiayaan atau bantuan pemerintah," ungkap Laurie.

Sistem Jeonse dan Tekanan Pasar

Pasar perumahan Korsel juga dipengaruhi sistem sewa unik bernama jeonse, yaitu penyewa membayar uang deposit sangat besar. Biasanya, 50 persen–70 persen dari nilai properti, tanpa cicilan bulanan.

Sistem ini kemudian mendorong harga properti tetap tinggi karena membutuhkan modal besar sejak awal.

Di Indonesia, skema pembiayaan lebih banyak menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan uang muka relatif kecil. Sehingga, akses kepemilikan rumah masih lebih terbuka bagi kelompok berpenghasilan tetap.