Mengenal Contractual Savings for Housing, Model Bisnis Pengganti Tapera

JAKARTA, KOMPAS.com - Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) tengah mengembangkan konsep contractual savings for housing (CSH) usai aturan wajib iuran bagi pekerja dihapus Mahkamah Konstitusi (MK).

Komisioner BP Tapera Heru Pudyo Nugroho menjelaskan, konsep baru tersebut bersifat sukarela berbasis investasi.

Heru menjelaskan hal ini saat ditemui di kantor Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Jakarta, Selasa (29/10/2025).

"Ini lagi kita rumuskan, tadi juga sudah kita bahas dengan teman-teman di sela-sela kesibukan saya mendampingi Pak Menteri (Maruarar Sirait) untuk roadshow terkait dengan KUR (Kredit Usaha Rakyat) Perumahan dan FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) di berbagai daerah, itu juga kita diskusikan," jelas Heru.

Konsep ini pun telah dipresentasikan BP Tapera kepada Otoritas Jasa Keuangan (OJK), bahkan sudah masuk tahap finalisasi. 

Namun demikian, BP Tapera akan mendengarkan pendapat para expert (pakar) dari sisi pembiayaan, pasar, maupun ekosistem perumahan.

Dengan demikian, skema ini akan terus dikembangkan dalam rangka pengembangan model bisnis Tapera pasca keputusan MK.

Baca juga: Masyarakat yang Ikut Contractual Saving Dapat Kepastian Antrean Beli Rumah

Dia berharap, konsep ini bisa menjadi model bisnis operasional BP Tapera ke depan, sekaligus menjadi bagian dari solusi pembiayaan murah jangka panjang.

"Bagi semua desil, bukan hanya MBR (masyarakat berpenghasilan rendah), tapi bagi semua desil. Karena masing-masing desil itu pasti pendekatannya akan berbeda-beda," tutur dia.

Konsep ini akan digodok selama dua tahun sembari menghadirkan para pakar secara berseri.

Nantinya pun akan disampaikan pada kementerian terkait. Mulai dari Kementerian PKP, Kementerian Keuangan (Kemenkeu), Kementerian Ketenagakerjaan (Kemenaker), Kementerian Hukum (Kemenhum), serta OJK.

Heru pun melihat program ini tidak hanya diperuntukkan bagi Aparatur Sipil Negara (ASN), melainkan akan dikembangkan bagi seluruh kalangan.

"Oh semua (kalangan), dan juga berbasis investasi juga," tegasnya.

Heru pun melihat sejumlah negara sebagai benchmark (tolok ukur) sebagai pengembangan konsep CSH.

"Banyak, yang contractual saving for housing itu di Jerman, dan Perancis. Kemudian di negara-negara Skandinavia saya kira juga demikian seperti itu ya. Berikutnya juga di Filipina, dan Vietnam," jelasnya.

Apa Itu CSH?

Heru menjelaskan, CSH adalah individu menabung di lembaga pembiayaan pemerintah atau lembaga tabungan pemerintah dengan nilai tertentu.

“Misalnya, saya ada ekspektasi pengen rumah senilai Rp 500 juta. Kemudian contractual saving-nya saya akan nabung Rp 300 juta. Nah, nabung Rp 300 juta itu mungkin dalam jangka waktu 5 tahun. Nah, nanti setelah sekian tahun, bisa kita nilai bankability (kelayakan finansial)dari calon debitur tadi untuk mendapatkan housing queue," jelas dia.

Sebenarnya, CSH itu bertujuan demi mendapatkan housing queue atau antrean untuk mendapatkan rumah.

"Dan ini juga akan meningkatkan bankability itu, setelah nanti contractual saving-nya tercapai di banyak negara sih misalkan nabung Rp 300 juta dalam lima tahun, ya sudah selama dia nabung itu dan track record-nya bagus (dalam menabung), dia sudah mendapatkan housing queue atau kepastian untuk mendapatkan rumah," lanjutnya.

Baca juga: Tak Cuma ASN, Contractual Savings Rumah Bisa untuk Semua Kalangan

Jika tabungan individu tersebut sudah mencapai Rp 300 juta, maka bisa mencari rumah dengan harga tersebut atau misalnya rumah dengan harga Rp 600 juta.

Sehingga, tabungan itu sisanya bisa digunakan untuk mencicil down payment (DP) atau uang muka. Dengan begitu, sisanya tersebut akan mengikuti alur suku bunga perbankan.

"Nah di kita (BP Tapera) mungkin bisa di-redesign (desain ulang) lagi nanti. Supaya lebih menjangkau affordability (keterjangkauan) dan accessibility (aksesibilitas) yang lebih luas bagi masyarakat. Itu saja yang kita pikirkan," tandas Heru.

Mengutip riset dokumen World Bank tahun 2010, instrumen CSH menghubungkan konsep tabungan kontraktual yang diremunerasi dengan suku bunga di bawah pasar pada saat kontrak ditandatangani.

CSH digunakan dengan sangat sukses di Eropa setelah Perang Dunia II. Permasalahan saat ini bukanlah apakah instrumen khusus semacam itu dapat berfungsi dengan baik.

Akan tetapi, instrumen tersebut jelas dapat berfungsi pada saat inflasi rendah.

Namun demikian hal yang menjadi masalah adalah apakah sistem CSH disarankan saat ini di negara-negara yang baru berkembang dengan lingkungan teknologi keuangan dan kebijakan keuangan yang sangat berbeda.

Contohnya, ada dua sistem CSH yang berpengaruh di dunia seperti Jerman dan Perancis.

Jerman memiliki tabungan perumahan Bausparvertrag dengan mekanisme tertutup, sedangkan Perancis dengan sistem terbuka bernama Plan d'Epargne Logement.

Dalam sistem CSH tertutup, akses ke pinjaman perumahan didasarkan pada antrean. Artinya, pinjaman hanya dapat diberikan jika dana tersedia di lembaga spesialis.

Sementara dalam sistem "terbuka", penabung secara legal dapat menarik pinjamannya pada saat jatuh tempo kontrak, terlepas dari kondisi likuiditas dalam sistem CSH.

Dari perspektif rumah tangga, kontrak CSH memfasilitasi akumulasi ekuitas dan menawarkan prospek pinjaman berbunga rendah.

Baca juga: Apa Itu Contractual Savings, Konsep yang Digodok BP Tapera Usai Putusan MK?

Kontrak ini mendorong disiplin menabung dan memberikan tujuan konkret yang dianggap penting oleh banyak rumah tangga.

Namun, instrumen CSH justru membuat tujuan penyediaan pinjaman utama tidak terpenuhi.

Selain itu, inflasi yang moderat sekalipun dengan cepat menyebabkan rasio loan to value (LTV) atau pinjaman terhadap nilai sangat rendah untuk pinjaman CSH dan kesenjangan pembiayaan yang besar untuk pembelian rumah.

Dari perspektif lembaga keuangan, CSH dapat membantu mengatasi asimetri informasi parah yang mereka hadapi dalam ekonomi sosialis transisi.

Ini di mana tidak ada pasar keuangan ritel, tidak ada biro kredit, dan pelaporan pendapatan yang bermasalah.

CSH sangat efektif dalam menyaring, memantau, dan membangun reputasi penabung tetap sebagai calon peminjam, dan juga efektif dalam menurunkan risiko kredit.

Dengan jangka waktu tabungan empat hingga lima tahun, CSH juga membantu menjembatani kesenjangan antara pinjaman jangka panjang dan deposito jangka pendek.

Akhirnya, CSH dapat menjadi instrumen komersial penting untuk mengembangkan aktivitas pinjaman silang. Namun, dapat berisiko.

Ketika suku bunga kontrak yang beredar rendah dibandingkan dengan suku bunga pasar saat ini, pemegang kontrak yang jatuh tempo akan ingin menagih pinjaman mereka.

Baca juga: Jerman, Perancis, dan Vietnam Jadi Rujukan Contractual Saving for Housings

Dengan demikian, penabung baru akan enggan menandatangani kontrak dengan suku bunga yang sangat rendah.

Menghilangkan risiko likuiditas ini dengan sistem tertutup tentunya dapat mengikis daya tarik CSH.

Dari perspektif pemerintah, instrumen CSH dapat berfungsi dalam lingkungan non-inflasi, namun sistem ini tidak akan memiliki justifikasi pasar keuangan yang telah berkembang sepenuhnya dan kompetitif.

Instrumen CSH dapat memainkan peran bermanfaat tetapi tidak dominan dalam pembiayaan perumahan.

Setelah stabilisasi, instrumen ini dapat mengatasi kendala informasi pada kontrak keuangan, dan berkontribusi pada tingkat tabungan keuangan yang lebih tinggi.

Instrumen ini paling baik digunakan untuk membiayai renovasi rumah maupun sebagai bagian dari kebijakan untuk menjangkau kelompok sosial yang ditargetkan.